每当被告知规划报审的时间需要8至10个月，最好要做好1年的准备时，新手开发商们会露出惊讶的神色，有开发经验的则往往会问是不是还要更长的时间保险一点。
的确，澳洲的房产开发中，规划报审耗时极长。如何提高规划报审的速度，是大家都关心的一个问题。
为了探讨这个问题，我们来讲一个故事。
先介绍一下出场人物和一个基本概念：
2个人物
规划部门
准确的说是市政府下的规划部门，有时候人们会把市政府（City Council）和规划部门（Town Planning Department）混用。通常情况下指的都是规划部门。
水务公司
规划部门好比一个前台窗口，它在审批过程中，需要其他部门来配合。如市政府内部的交通部门，园林部门；或外部的其他单位，如公路局、水务公司等等。
1个概念
Easement
Easement就是地役权。说实话地役权这个翻译有点不知所云。用一个不太严谨的表述，Easement就是在你土地范围内，通常是后院围栏旁边，有公共管道埋在地下。埋管道这个区域的地是你的，你可以在上面种花种草，或是搭建一些临时建筑，但是不能搭建永久建筑。因为市政府，或是水务公司拥有这一小块地的地役权，他们可能在将来的某个时候要来这里升级管道或者干点别的什么。所以你的房子必须建造在这个区域之外。关于地役权，其实有很多有趣的东西，我们将来再专文讲述。目前有这个理解就足够了。为了叙述方便，我们把Easement简单粗暴地称为“不可建房区“。
下面故事开始了。
假设你有一块地，后面有一个不可建房区。深色部分就是不可建房区。
好了，为了最大化开发收益，我们往往要最大化房屋面积。OK，那避开“不可建房区”不就行了：贴着这条虚线建。
这样做可以吗？理论上没毛病。但实际上这往往成为一个地雷：将来也许会造成时间上的大量延误，产生重大的开发损失。
这是怎么发生的呢？我们来看规划部门的运作方式。规划部门收到你的申请后，一看后面有个“不可建房区”，于是就把申请抄送一份给水务公司。请他们对此提出会审意见。
然后，然后就没有然后了。
规划部门然后就开始看它自己关注的那些问题，如占地面积，阴影投射，隐私保护，街区风貌，等等等等。至于水务公司有什么意见，规划部门的态度基本是：“我已经问过了啊，他们回不回答我控制不了。”
再来看水务公司这边。水务公司一天可能要收到几十份会审要求，可能几个月都回复不了你的这份。（别忘了这里是澳洲）。
好了，几个月内，你一直在忙着满足规划部门的各种要求，调整图纸，补充材料，进行公示……。忙了大半年，规划部门终于同意发放批文了。真是一切顺利！规划部门盖章前，一看水务公司的会审意见还没有收到。这时候它会去水务公司催吗？绝对不会的。它没有这个义务。但是程序上它是不会出错的。因此大笔一挥，在给你的批文上加上一条限制条款：“关于不可建房区必须满足相关权威机构的相关要求。”
好家伙，说得滴水不漏。连水务公司的名称都不用提。看来“相关部门”的用法是世界通行啊！至此，一个结实的地雷埋设完毕。
拿到规划批文后，你兴高采烈地开始组织画施工图。又经过反复催办后，水务公司的会审意见终于姗姗来迟。
一看之下，傻眼了：会审意见是不批准！原因是下面埋的管道非常靠近“不可建房区”边缘。甚至有些部分已经出了那个区域。你的房子还得要退让更多的空间。
这怎么可能？
这是特例吧？！
不幸的是，这种事情经常发生。这些地下管道可能埋设于50年前，甚至更早，它的位置很可能出现在你最不想要的地方。
现在怎么办？
要么改设计，回到规划部门去，申请规划变更。结果是房子变小了，花了额外的半年时间来做变更。原来计划的投资收益都稀释在额外的开发时间里了。
要么花钱改地下管道。注意这个管道不是你的，属于水务公司。但你得出钱做专业设计，满足水务公司的要求后，再出钱来改管道。
不论什么办法，都会造成重大损失。
这学费交得好不冤枉！ 
那么有可能完全避开这种雷吗？
当然可能了：那就是在报审前就去主动找水务公司，拿到真实的地下管线资料了，再有针对性地进行设计。
这么一说，是不是觉得本来就应该这样嘛。可惜，这样的“本来应该”人们就是做不到。为什么呢？一些人是没有经验，不知道真正的”不可建房区域“可能比你地契上的”不可建房区域“还要大；另一些人是有侥幸心理，单纯求快。结果欲速不达。
专门找水务公司询问方案是否可行。这相当于替规划部门做了他们应该做的事情。这可能需要在报审阶段延长3-4周的时间。事实上，如果安排得好，可以和别的基础调研一起做。花不了太多时间。但唯有这样，才能杜绝后患。
最后回答一下本文题目中提出的问题：如何提高规划报审速度？
答案是这个问题的关注点错了。关键问题不是如何提高速度，而是如何最大限度地降低报审风险，避免意外成本。具体说来，无非两点：
第一：要对规划报审的内部流程有深入了解；
第二：对于所有的关键节点，不要报侥幸心理；要花时间去主动解决潜在的问题。比如替规划部门去搜集外部单位的会审意见。
这样做，在报审阶段可能会多花一点时间。但得到的回报是最靠谱的。