在上篇中，我们讲述了市政厅的规划部门和VCAT运行的基本模式，以及我们的第一个策略：防患于未然。在本篇中，我们将继续讨论两个硬核策略，然后进行总结。
策略二：主动出击
随着项目规模的扩大，报审的复杂性会增加。除了在上篇中提到的可量化和不可量化的规划纲要之外，还出现了第三类审批依据：城市环境变数。
为了避免用术语来解释术语。我们这样来理解一下：
假设你在进行一个中小型公寓的开发，那么除了上篇中描述的那些控制性和限制性的规划纲要之外，审批单位还会重度考察你所处的地段的具体情况。
在很多时候，你的周边情况形成的小环境对你的项目的影响，很可能会大于明确列出的种种规划要求；与此同时，很多规划要求由强制执行的硬性规定，变成了建议性的要求。
为什么会这样？因为在能建造公寓的地段，往往是在市中心CBD，或者在郊区大型购物中心的周边，其邻居情况已经跟普通住宅区有了很大的变化，而且很可能每块地都有自己独特的周边情况。这种独特性我们姑且称为城市环境变数。其周边情况，可能包括新旧不一的商铺、办公楼、诊所、邮局、公寓、绿地等各种不同类型的建筑，而这些建筑可能有不同的密度，绿化，服务不同的人群，拥有不同的历史价值。
在这种多样化的区域，想要像居民区一样来统一规划是不现实的。理所当然地，这些具体变数，或者说具体情况，应该成为规划审批的重点考察对象。这种具体问题具体分析的规划思路，是澳洲规划理念的一个重要部分。
避免了一刀切自然是好事，但是情况更复杂了，报审难度自然就更大了。因为怎样认识和解读周边情况，一百个人可能有一百个说法。这就是为什么在同一条街上，只相隔几个门牌号，基本的规划纲要也是一样的，但有的项目能获批10层，有的只能8层。
当出现这种情况时，有很大的可能性，市政厅不会顺利批准报审方案，而必须要在VCAT层面解决问题。因此一个常用的策略是及早主动进入VCAT流程。反正市政厅不会批准，那么就尽早申请VCAT仲裁流程，节省宝贵的开发时间吧。
具体方法往往是利用市政厅不能在法定时限内回复，来主动提出VCAT仲裁要求。市政厅在每个回合都有最长60天的回复期要求。如果逾期不予回复，报审者就有权申请VCAT仲裁。
这种策略的好处是缩短了时间，极端情况下在开始规划报审2个月之后（第一个回合），市政厅还没有回复，那时就有权申请VCAT，开始VCAT流程了。
那是不是所有有经验的人都经常使用这个策略呢？
当然不是。很多情况下，可以采取，而且最好采取下面的第三个策略。
策略三：尽全力缩小论辩范围
注意：这是一个十分有用的高级策略。请用十二分的注意力来阅读下面的文字。
为了理解这个策略。我们有必要了解一下VCAT的运作原理，开始VCAT流程后，会发生什么。
开始VCAT流程后，仲裁双方都要提交自己的主张。通俗讲，就是开发商向VCAT提交图纸和文字，说明我想要建造什么；市政厅向VCAT提交报告，说明我同意方案的哪些部分，不同意哪些部分。然后，双方就针对这些主张来进行陈述，给出专家意见，VCAT则针对这些主张来提出仲裁决定。
而提出这些主张的时间和内容，会由于不同的申请理由而有不同的差别，进而产生不同的结果。正是这一点，形成了本策略的基础。
我们用一个真实的例子来说明。
这个项目地上有一套百年老宅，不能拆除，必须保留。我们在此基础上，在老宅后面和侧面的空地上设计了9套3层的联排别墅，再加上一个公用的地下停车场。这样形成了一个有10套住宅的迷你小区。
市政厅在报审中后期回复的速度非常缓慢，开发商资金压力山大。
市政厅之所以迟迟不给结论，是因为他们内部在老宅的保护上比较纠结。在开始设计前，我们已经详细咨询过市政厅，了解了他们想要如何保护这栋老宅。之后的设计也是按照市政厅的书面要求来进行的。
但是到了报审后期，市政厅内部的遗产保护单位似乎改变了看法，提出了更多的要求。这些要求使得我们必须去掉最靠街面的一套联排别墅。否则市政厅就会拒绝我们的申请。我们提出抗议，当初市政厅对此已经有书面的要求，而且我们也照做了呀。对此，市政厅迟迟没有给出一个解释。报审似乎进入一个无解的状态。
此时，我们有两个策略选择：
策略一：以市政厅没有及时回复为理由，立即申请VCAT仲裁。
策略二：继续等待不确定的时间，让市政厅最终正式拒绝我们的申请，我们再针对这个拒绝决定申请VCAT仲裁。
请猜一下我们选定了哪个策略？
好吧，这可能不太好猜。那么我再说明一下每个选择的后果：
如果是第二种情况，即等待市政厅正式拒绝我们，那么市政厅必须在拒绝决定上写明拒绝理由。在这个项目中，我们判断拒绝理由很可能就是关于老宅保护方面的情况。也就是说，在这种情况下，我们会相当明确，在上了VCAT之后，我们需要同市政厅针对什么问题进行辩论。缺点是，我们不知道什么时候市政厅能拒绝我们，我们还需要等待不确定的时间。
如果是第一种情况，那么我们立即就能开始VCAT流程；但是，此时我们不是针对市政厅的否决决定来申请的。因此在开始VCAT流程之后，市政厅还有机会来提出主张。这时，从理论上讲，市政厅可能提出除了老宅保护之外的一大堆其他理由来说明：“如果不是延期的话，我市政厅会因为如此这些理由而拒绝这个申请”。注意，正是由于这个制度设计，使得市政厅在此时可以反守为攻。而作为开发商的申请人，不得不疲于应付一大堆以前可能都没提出来过的问题。
说到这里，应该不难猜出答案了吧？
我们选择了第二策略，继续等待，并且同市政厅密切沟通，确保市政尽快对我们出具正式的拒绝决定。更关键的是，确保市政厅在拒绝决定上尽量只写老宅保护方面的理由。2个多月后，我们终于等到了拒绝决定。令人满意的是，决定上仅仅列出了4条理由，其中3条是关于老宅保护的，1条是一个很容易解决的车道交通问题。
看到我们满意的原因了吧？这4条意料之中的反对理由，是我们在整个VCAT过程中所需要处理的唯一问题。而我们偏偏又是对这个问题比较有信心的。
如果我们当初没有进行等待，而是直接上VCAT。市政厅的主张会大概率远远不止这4条理由。毕竟我们在这栋老宅后安排的住宅密度远远大于周边邻居的密度。从视觉冲击、绿化机会、建筑体量等很多方面都可以提出来大量的理由，分散我们的火力，造成更坏的结果。
这就是通过有把握的等待和沟通，来最大化地缩小要论证的问题范围，从而提高VCAT胜算的策略。
哦对了，这个项目的结果是，我们最终仅仅缩小了一个房间的面积，就获得了VCAT的支持。相对于市政厅要求我们去掉一整套房子，这基本上是完胜了。
当然，在策略明确之后，还有大量的实际战术问题。比如上面的例子中，我们把论证范围缩小到历史遗产保护问题上。为了增加胜算，我们接触了多达12家遗产保护咨询公司。最后选定的那家，帮我们提供了非常有力的专业报告。对于战术问题，将来有机会再谈。
总结
VCAT是规划报审中耗时耗力的一项工作。当必须要进行VCAT仲裁时，一定要和你的设计师与规划师商量好策略。本文提到的三个策略，第一个是防患于未然，使用到了一些VCAT的原理。第二个虽然刚猛，但在实际报审中，第三个策略，即尽量缩小在VCAT上要辩证的范围，这可能是最实用最现实的策略。当然，在有些时候，并不一定都是那么顺利，比如拖了很长时间之后，市政厅还是可能会给出一个长长的拒绝理由清单。这就需要在报审过程中审时度势，随机应变了。
除此之外，还有几点心得分享：
第一、要对市政厅有足够的尊重。这种尊重并非是对权威的低头，而是对澳洲规划理念的尊重和理解。尽管澳洲的规划报审政策还存在种种问题，报审过程冗长拖沓也广为诟病。但正是由于其存在及不断的优化，使得这个地方有了”花园城市“的环境。市政厅作为规划纲要的实际执行者，在花园城市的建设中起到了极其重要的作用。另一方面，只有有了真正的尊重，才会去深入了解其运作模式，并有针对性地在报审过程中予以配合。比如上篇中提到的提前为市政厅做好外部单位的会审工作，就是一种一举两得的做法。此外，有了尊重，才会不被某些偏见影响，比如”市政厅就是要和开发商对着干“，甚至是”市政厅对华人有偏见“，等等。这些陈见只会影响报审工作。
从实际操作上看，一是要按照市政厅的运作模式积极做好配合工作，二是不管要做什么，包括准备上VCAT这样的决定，都要提前知会市政厅，做到及时、充分的沟通。这种沟通实际上会持续到VCAT过程中。我们有一部分案子，是在VCAT过程中和市政厅达成谅解的。不举行听证会就达成谅解，缩短了时间，节省了费用。
第二、要对审批人员有相当的理解。市政厅的审批人员，每一个人手头都有非常繁重的工作。有的市政厅不得不外包审批工作中的很多内容。与此同时，市政厅的审批人员是由从有经验的团队领导到还在学校的实习生不同层次组成的团队。审批人员不可能每一个都是经验丰富、精力充沛、效率奇高，并且对政策尺度把握恰到好处的。因此市政厅作为一个整体有犯错、拖延、谨小慎微是不奇怪的。同时对于一些复杂一点的项目，市政厅的表现还会很大程度上受到邻居情况、新政策的发布，甚至当年选举等等各种情况的影响。因此不能对具体的审批人员有太多的苛责。最务实的态度还是多做沟通，多做工作。确保提交的报告、图纸都是最高质量的，按照市政厅思维来准备的。
第三、要使用有经验的设计师和规划师（Town Planner）或规划律师（Planning Lawyer）。规划报审可能是在开发过程不确定性最大的一个环节。一些极小的疏忽很可能轻松造成好几个月的额外报审时间。原定的投资回报率立刻就在等待中被稀释掉了。有经验的专家团队能100%保证胜算吗？当然不可能。但哪怕是提高1成的把握，也是值得的。这一点应该不用多说。
第四、欲速则不达。这是规划报审中每个开发商都应该铭记在心的最高警示。只有用对专业团队、做足功课、做透沟通、选对策略，才能在规划报审，尤其是高难度的VCAT仲裁中获得更高的胜算。
最后、即便是做了最大的努力，仍然没人能保证100%的成功率。这一点相信不难理解。与此同时，即便胜算不大，也不能破罐破摔。还是要在VCAT听证会上尽量充分地陈述和论证。因为VCAT即便是拒绝，也会写出拒绝理由。而这个拒绝理由通常是非常细致和有指导性的。在很多时候，一份足够专业的VCAT裁决，在判定你输的同时，往往也能为你在重新进行规划申请时扫清一些障碍。因此，不管在什么情况下，都要以最好、最充分的准备来提交VCAT材料，并进行充分的论证。
（全文完）
免责申明：本人不是律师，也不是规划师。本文不构成任何直接的或间接的法律或投资建议。本文仅从设计师和投资者的角度，探讨一些规划报审中的策略性问题。
本文提到的“可量化规划纲要”，“不可量化规划纲要”，以及“城市环境变数”等几个概念，都是我个人的提法，仅为本文读者理解方便杜撰。规划纲要中是没有这些分类的。如果用这些概念去同市政厅沟通，他们很可能不知道你在说什么。